Ce régime est réservé aux contribuables percevant des revenus provenant de la location de locaux non meublés (loyers, fermages) ou bien des revenus accessoires (location du droit d’affichage, location du droit de chasse, par exemple). Les associés de sociétés immobilières non passibles de l’impôt sur les sociétés peuvent être admis à ce régime. Les charges et certains travaux sont déductibles des revenus, ils peuvent créer un déficit foncier imputable à hauteur de 10 700 € sur le revenu global.
Dispositif fiscal du déficit foncier
Sont notamment déductibles, pour leur montant réel :
les frais d’administration et de gestion,
les taxes foncières et taxes annexes,
les intérêts d’emprunt,
les primes d’assurance,
les provisions pour charges des copropriétaires.
Sont déductibles de manière forfaitaire :
Tous les frais de gestion qui ne sont pas déductibles pour leur montant réel. Une déduction forfaitaire globale de 20 € par an et par local est alors applicable au titre de ces frais de gestion.
Les travaux
Sont déductibles, pour leur montant réel :
les dépenses d’entretien ou de réparation qui ont pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial,
les dépenses d’amélioration si elles ont pour objet d’apporter au local un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble.
Ne sont pas déductibles :
les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement.
certaines dépenses en faveur des économies d’énergie et du développement durable pour lesquelles le bailleur a demandé à bénéficier du crédit d’impôt en faveur du développement durable.
L’avantage fiscal du déficit foncier n’est pas soumis aux niches fiscales.
Le déficit foncier est imputable
sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € pour la part résultant de dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt,
sur les revenus fonciers des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle résultant des intérêts d’emprunt.
A noter que si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit de 10 700 €, l’excédent du déficit reste imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
Attention : l’imputation des déficits sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.
Intérêt patrimonial du déficit foncier
L’investissement en déficit foncier vous permettra de diminuer de manière importante vos revenus fonciers sur les prochaines années et donc votre imposition.
Cet investissement est intéressant à condition d’avoir des revenus fonciers positifs qui puissent faire l’objet d’une déduction des travaux. A noter que les intérêts d’emprunt pourront également être déduits pendant toute la durée du prêt.
Le gain fiscal réalisé correspond au montant des travaux déduits sur une année multipliée par votre tranche marginal d’imposition et les prélèvements sociaux.
Travaux 2018 et année blanche, et déficit foncier
Réaliser des travaux pour constituer du déficit foncier pendant l’année 2018 (année blanche fiscale) peut, dans certain cas, vous permettre de déduire plus d’impôt que le montant dépensé dans vos travaux.
Le principe de l’année blanche est la perte des déductions de charges. Mais pour atténuer cette perte sèche de déductibilité des travaux sur l’année blanche, l’administration fiscale a prévu de réincorporer 50% des travaux effectués en 2018 pour l’année 2019.
Bienvenue sur mon blog ! Je suis Sandrine, une experte en investissement immobilier, défiscalisation et préparation de la retraite. Je suis passionnée par ces domaines clés de la finance personnelle et j’ai décidé de dédier mon savoir-faire pour vous aider à atteindre vos objectifs financiers à long terme.
