Au moment de remplir sa déclaration d’impôts sur le revenu, il est important de bien connaître les règles qui s’appliquent aux revenus locatifs, afin d’en tirer le meilleur bénéfice. La location non meublée, qui représente environ 80 % du marché, est de loin la plus répandue et le loueur sait qu’il doit opter pour le régime fiscal le plus avantageux. Le cas de la location meublée non professionnelle (LMNP) est différent et mérite que l’on s’y penche attentivement. En effet, si les revenus issus de la location non meublée sont considérés comme des revenus fonciers, ceux de la LMNP sont assimilés à des revenus commerciaux et ne sont pas soumis au même régime.

Deux régimes possibles

Comme les revenus issus d’une activité commerciale ou artisanale, le loyer d’un logement meublé de statut non professionnel rentre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette situation ouvre le choix entre deux types de régime fiscal, dont il conviendra d’estimer les avantages en vue de la déclaration d’impôt : le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC

Reposant sur un principe forfaitaire, le régime micro-BIC consiste à appliquer un abattement fiscal fixé une fois pour toutes à 50 % du montant annuel des loyers perçus, les diverses charges étant considérées comme comprises dans ce pourcentage. Le calcul de l’impôt sera donc réalisé sur la moitié brute du revenu locatif. Le seuil de cet abattement est relevé à 71 % si la location meublée entre dans le cadre d’une activité liée au tourisme, telle qu’une chambre d’hôte. Le régime micro-BIC est attribué par défaut à la LMNP, sous réserve que les revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 euros à l’année pour une location meublée simple, ou 188 700 euros à l’année pour une location meublée effectuée au sein d’une activité de tourisme. Au-delà, c’est le régime réel qui s’applique dans tous les cas.

Le régime réel

Comme son nom le laisse deviner, le régime réel tient compte des charges véritables qui pèsent sur la location meublée, y compris l’amortissement du bien immobilier. Le calcul consiste ici à déduire le cumul de ces charges du loyer annuel pour obtenir le montant imposable. Pour être fiscalement déductibles, toutes les charges doivent être directement liées à l’exercice de la location en cours et vérifiables par une facture. Par conséquent, la solution du régime réel est théoriquement plus avantageuse que celle du régime micro-BIC à partir du moment où les charges à déduire sont supérieures à la moitié des revenus locatifs.

Avantages et inconvénients

Cet aménagement fiscal est donc une aubaine pour tout particulier désirant compléter ses revenus avec une location meublée. Cependant, du régime micro-BIC au régime réel, les risques et les bénéfices attendus pour une LMNP ne sont pas les mêmes. Faisons une petite analyse de ce qu’implique chacune des deux solutions.

Les plus et les moins de l’amortissement

Pour la LMNP, le principal avantage du régime réel réside dans la prise en compte de l’amortissement dans les charges déduites. Il s’agit d’une fraction de la valeur du bien immobilier neuf et de ses meubles, soustraite tous les mois de façon à tenir compte de leur vieillissement et donc de leur dévaluation avec le temps. À cet amortissement s’ajoutent la taxe foncière, les intérêts d’un éventuel emprunt bancaire, les assurances et autres dépenses de copropriété qui, une fois retranchées des recettes, peuvent tendre vers un résultat nul, autrement dit un revenu locatif non imposable. Attention, le calcul de l’amortissement ne s’improvise pas : les murs du logement ne répondent pas aux mêmes critères que les installations sanitaires par exemple, et un meuble ne s’amortit pas comme un autre meuble. Aussi, pour se préserver d’un éventuel redressement fiscal, le loueur a fortement intérêt à faire appel aux services d’un expert-comptable, en prévoyant cette dépense supplémentaire dans la balance.

Une tranquillité d’esprit

À la différence du régime réel, le régime micro-BIC ne demande pas de calcul compliqué : il suffit d’appliquer l’abattement correspondant et de reporter le résultat sur la déclaration d’impôt sur le revenu. Certes, les bénéfices attendus seront peut-être inférieurs à ceux du régime réel, mais le loueur est sûr de ne pas subir les retombées néfastes d’une erreur d’appréciation comptable.

Quel est le meilleur choix ?

En conclusion, se lancer dans la LMNP entraîne une réflexion préalable visant à déterminer le régime fiscal le plus adapté, afin de bénéficier du meilleur allègement d’impôts. Micro-BIC ou régime réel ? La réponse dépend, nous l’avons vu, du pourcentage des charges à déduire du montant des recettes, mais aussi d’un équilibre à trouver entre frais de gestion et simplicité de fonctionnement. Notez qu’il est toujours possible de basculer du régime réel au régime micro-BIC, ou inversement, chaque année avant la date butoir du 1er février.