Dispositif emblématique de l’investissement immobilier ouvrant droit à la réduction d’impôts, la loi Pinel a connu un aménagement notable en 2023. Désormais, le choix d’un projet locatif peut se porter sur deux variantes de la loi dont les contraintes sont différentes. Néanmoins, le principe de découpage géographique reste le même : le dispositif ne s’applique que dans certaines zones du territoire. Découvrons quelles sont les zones concernées et leurs avantages, à la lumière des principes de base de la loi Pinel.

Loi Pinel : rappel des fondements

C’est en 2003 qu’est entrée en vigueur la loi Robien pour l’acquisition de logements neufs ou rénovés, dont un pourcentage du prix d’achat était déduit de l’impôt sur le revenu. Le principe originel a évolué à plusieurs reprises, au cours des lois successives, jusqu’à la loi Pinel votée en 2014. Le dispositif Pinel a pour but d’encourager l’investissement immobilier locatif, dans les secteurs où la demande de location est particulièrement forte, et l’offre peu abondante.

Acquérir un logement neuf, en contrepartie d’un engagement à le mettre en location pour une durée de six, neuf ou douze ans, permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôts substantielle. Pour être éligible à la loi Pinel, plusieurs conditions doivent être réunies : un certain plafond ne doit pas être dépassé pour le montant du loyer et les revenus du locataire, le logement doit être construit moins de deux ans avant l’achat et situé dans un immeuble collectif. Mais surtout, il doit être bâti dans une des zones géographiques définies par le dispositif.

Ce qui change en 2023

Alors que la loi Pinel dans sa forme actuelle est vouée à disparaître à l’horizon 2025, elle a été adaptée aux exigences gouvernementales de réduction de l’empreinte carbone. Deux variantes du dispositif sont désormais disponibles. La première, dite Pinel classique, tout en conservant les mêmes conditions, voit baisser les taux de réduction d’impôt. Quant à la loi appelée Pinel Plus qui est appelée à la remplacer, elle conserve les taux d’avant 2023 et les mêmes plafonds de loyers et de ressources, mais le logement doit impérativement respecter certaines conditions de surface, d’emploi de matériaux, de performance énergétique ou encore d’angle d’exposition. Attention, avec le dispositif Pinel classique, les taux connaîtront une nouvelle baisse au cours de l’année 2024.

Pourquoi le zonage ?

La loi Pinel étant censée favoriser l’offre de logements locatifs dans les lieux où elle fait défaut, tout le territoire français n’est pas concerné. Un découpage par zones a donc été réalisé pour déterminer celles qui présentent les critères favorables à l’application du dispositif. Elles sont classées selon le degré de tension entre offre et demande. La zone A bis est la plus tendue ; avec la zone A et la zone B1, elle rentre dans le cadre de la loi Pinel, alors que la zone B2 et la zone C en sont exclues.

Où investir ?

Un investissement immobilier locatif, dans le cadre de la loi Pinel en 2023, n’est donc possible que si l’appartement convoité est construit dans une parcelle comprise dans l’une des trois premières zones. La zone A bis, qui se distingue par une très forte densité de population, englobe Paris et 75 communes tout autour de la capitale. Bien sûr, ce sont les terrains de la zone A bis qui offrent les meilleures chances de ne jamais être à court de locataires, et donc de prétendre à la réduction d’impôt la plus intéressante.

La zone A comprend le cœur des plus grandes villes de la métropole comme Lille, Lyon et Montpellier, une large surface autour de la région parisienne, la Côte d’Azur et de nombreuses communes savoyardes. Quant à la zone B1, elle élargit les secteurs déjà cités et regroupe le centre ou les agglomérations d’une trentaine de villes moyennes. Il est à noter qu’en Bretagne, la loi Pinel connaît un dispositif spécifique à la région, prévoyant la désignation d’une liste de communes par chaque préfecture. Celle-ci décide également de plusieurs critères tels que le montant maximal du loyer.

En bref

C’est donc au sein des ensembles urbains à fort dynamisme, souffrant d’une pénurie de logements mis en location, qu’un projet d’investissement immobilier pourra bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, plus ou moins prometteurs en fonction de chaque zone. Entre Pinel classique et Pinel Plus, un futur propriétaire a encore le choix jusqu’au 31 décembre 2024 pour calculer la réduction d’impôt la plus avantageuse au regard du prix d’achat du logement. Avec les obligations énergétiques croissantes, le prix d’un tel logement risque en outre d’augmenter à l’avenir, aussi est-il encore temps d’en profiter !