Payer moins d’impôts : le déficit foncier

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Le Déficit Foncier

Le mécanisme du déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs de réduire leur facture fiscale en déduisant une partie de leurs charges de leur revenu imposable global.

Quelles sont les charges déductibles

Toutes les dépenses acquittées par un bailleur ne sont pas prises en compte pour établir le déficit foncier. En particulier, les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition du bien mis en location sont exclus des charges déductibles du revenu global de l’investisseur : ils peuvent uniquement contribuer à réduire ses revenus fonciers imposables.

Le propriétaire doit retenir les charges suivantes pour calculer son déficit foncier :

– Les travaux de réparation et dépenses d’entretien
– Les travaux d’amélioration, à l’exception des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE)
– Les primes d’assurance
– Le montant des dépenses acquittées pour le compte du locataire dont le propriétaire n’a pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;
– Les provisions pour charges de copropriété, inscrites ou non dans le budget prévisionnel, supportées par le bailleur, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles
– Les impôts supportés par le bailleur au titre de sa propriété (taxe foncière notamment)
– Les frais de gestion (20 euros par local) majorés des frais de rémunération des gardes et concierges et des frais de gestion locative.

déficit foncier

Déduction des revenus fonciers

Le déficit foncier est ce que l’on appelle un déficit catégoriel : le déficit constaté s’applique prioritairement en déduction des revenus de même catégorie. En application de ce principe, l’investisseur doit obligatoirement commencer par soustraire les dépenses déductibles de ses revenus fonciers.

Tant que les revenus fonciers imposables ne sont pas réduits à zéro, le propriétaire ne peut pas diminuer son revenu imposable global.

Exemple : Un propriétaire encaisse 12.000 euros de revenus fonciers en 2017, contre 10.000 euros de charges déductibles. Son revenu foncier imposable se limite ainsi à 2.000 euros et il ne peut pas bénéficier du déficit foncier.

Déduction du revenu imposable global

Si les charges déductibles excèdent les revenus fonciers, le propriétaire peut utiliser le mécanisme du déficit foncier, dans la limite de 10700€ par an.

Exemple : Un bailleur perçoit 12.000 euros de revenus fonciers en 2017 et supporte 15.000 euros de charges, dont 2.000 euros d’intérêts d’emprunt. Ses revenus fonciers imposables sont ramenés à zéro, grâce à la déduction des 2.000 euros intérêts d’emprunt et de 10.000 euros de charges supplémentaires. Le surplus de 3.000 euros peut alors être soustrait du revenu imposable global du propriétaire.

Une particularité existe lorsque le montant des intérêts d’emprunt est supérieur aux revenus fonciers. Le bailleur doit ainsi ôter l’écart entre les intérêts et les revenus fonciers du déficit foncier déductible du revenu imposable global.

Exemple : Un investisseur perçoit 1.500 euros de revenus fonciers et s’acquitte de 2.100 euros d’intérêts d’emprunt et 2.900 euros d’autres charges. Le montant du déficit foncier atteint ainsi 3.500 euros ((2.100 + 2.900) – 1.500). Le déficit foncier imputable sur le revenu imposable global est calculé en retirant à ce montant la différence entre les intérêts d’emprunt et les revenus fonciers, soit 600 euros (2.100 – 1.500). L’investisseur déduit donc 2.900 euros (3.500 – 600) de son revenu imposable global. Les 600 euros restants sont reportés sur l’année suivante.

Report du déficit foncier

Si le déficit foncier constaté dépasse 10.700 euros sur une année, le propriétaire n’est pas perdant sur l’excédent non utilisé. Les sommes qui n’ont pas pu être déduites du revenu imposable global en année N sont reportables sur les années suivantes. Elles peuvent ainsi être déduites des futures recettes locatives de l’investisseur : le déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En revanche, les déficits fonciers générés par le passé ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global.

Exemple : Un bailleur touche 20.000 euros de revenus fonciers en 2016, contre 35.000 euros de charges. Ses revenus fonciers ne sont pas imposables et il dégage un déficit foncier de 15.000 euros. Celui-ci diminue son revenu imposable global dans la limite de 10.700 euros : il reste donc un surplus de charges non déduites de 4.300 euros. Celles-ci devront être reportées sur l’année suivante, afin d’être soustraites des revenus fonciers perçus en 2017. Si les revenus fonciers 2017 ne sont pas assez élevés pour en déduire 4.300 euros, l’excédent devra être reporté sur les revenus fonciers de l’année suivante.

Remise en cause de l’avantage fiscal

Le bénéfice du mécanisme du déficit foncier pour réduire son revenu imposable global est soumis à une condition particulière. Les bailleurs doivent en effet continuer à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. L’administration fiscale peut remettre en cause cet avantage fiscal jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’interruption de la location. Au-delà, le propriétaire n’est soumis à aucun délai de détention, contrairement à l’investissement Pinel.

Exemple : Un propriétaire impute un déficit foncier sur son revenu global imposé en 2017. Il met fin à la location du bien en 2019. Le fisc peut ainsi remettre en cause l’imputation du déficit jusqu’au 31 décembre 2022.

Plusieurs cas de force majeure (invalidité, licenciement, décès du propriétaire ou de son conjoint) permettent de faire exception à cette règle.

L’investissement en défiscalisation Pinel dans l’immobilier neuf ne permet pas de bénéficier du déficit foncier. En revanche, il est possible de cumuler la réduction d’impôt Pinel avec l’avantage fiscal du déficit foncier en investissant dans un logement ancien à remettre à neuf.

 

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